【房产投资】魔都聪明置业法则

显示全部楼层 · 2022-1-7 13:16:26

【房产投资】魔都聪明置业法则

魔都聪明置业法则序言

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魔都楼市风云诡谲

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当前上海楼市的基本面

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现行上海限购、限贷、房产税政策解读

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聪明置业法则之“不追高”和“巧抄底”

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上海楼市的“三个世界”理论

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“轨道房优先”和“新科创优先”

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上海改善置业建议

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上海刚需置业建议

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环沪投资置业建议（江苏篇）

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环沪投资置业建议（浙江篇）

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攻略的主要安排是。1、引子：主要介绍一些我的想法。2、按照轨道交通的购房指南。3、按照预算的购房指南4篇（分总价和户型）。4、结语。所以一共是七篇左右。不过这个的工作量会非常大，希望大家能给我多多支持、转发和点赞。

引子篇我们讲三个问题：1、刚需和性价比。2、如何看待规划和预期。3、房龄问题。

一、刚需和性价比

我从一开始的定位，就是给大家做一些刚需相关的分析。所有做投资的人，都有一句经典名言：“投资有风险，入市须谨慎”。我拒绝推荐实盘就是这个道理，因为我一旦推荐实盘，买进之后赚了你不会感谢我，亏了肯定会来骂我。我强调的是，用有限的空间，买到适合自己的房子。至于投资价值，赚多赚少，这个问题我可以讲，但是不是重点。换句话来说，你想通过投资房子来实现资产的大幅增值，这是个不可确定的未来，谁都不能给你的。

所以我想说的第一个观点就是，当下的上海，是非常值得进行刚需置业的时刻。逻辑非常简单，有三点。第一，人口、财富还是会向大城市集聚。第二，上海房市几乎已经经历了三年的横盘。第三，疫情之后刺激经济，增发信用。

首先就是上海在华东的人才吸引力无可比拟。很多人举数据说上海的人口会减少，但是可以这样讲，不可能出现巨幅的净流出。上海对人才的吸引力，在华东地区，它就是无可替代的。杭州、南京、苏州，谁都不可能替代上海的地位。目前的人口流出，只是因为人为设定了城市的人口上限，拉高了户籍门槛。这就好比是水库一样，一旦放松，入围人数将大大增加。如果上海和杭州是一样的落户标准，上海还会出现流出？绝无可能。在上海的经济基础和基本面向好的情况下，房价就有其坚实的市场基础。

第二点就是上海在2016年之后，已经出现了三年的横盘。这三年的横盘，是由于上海的房价没有增长的基础了吗？不是，是一直在限制，各种限购、限贷。一手房层面给开发商加要求，摁住溢价，一手房的参考价等等等。这些手段是有效果的，上海的房价在我看来，基本没动，还略有微跌。我之前看过中环壹号的房子，同样户型的，16年卖580万，19年买540万，堪称血亏。但是，政策限制出的长久平盘，意味着的是价值低估的逐步显现。我可以很果断的说，在上海，目前买轨交房，基本是可以保证不亏的。说白了就是，好股票业绩增长，大盘持续横盘，市盈率自然就低了。

第三点就是由于疫情的冲击，全球都在加速释放信用。我实在是非常难以理解很多人说这次放水不一样，物价不会涨的逻辑，只能说是非常可笑。去查询一下流通中的货币总量就能发现，大量的超发货币加速通货膨胀。我有一个论断：你是愿意接受北京市中心40万的房子，还是接受40块一斤的苹果。相比于房价的高企，消费品价格的高企难道不是更加可怕吗？房价高企可以用脚投票，消费品价格高企呢？所以打个比方，全球的海平面都在上涨，你还担心你会搁浅么？绝对不会。说白了，这一点消除了刚需买房的贬值风险。

因此第一点告诉大家：刚需在上海买房，绝对不亏，上车就是了。

那么什么是性价比呢？很简单，就是综合各方面你的要求都要用到最大化。

性价比判断要求包括哪些呢？我心目中的重要性是：交通、商圈、房龄、户型。

交通：核心诉求，买房子一定要出行方便，没有地铁或者三大环线，对生活的影响太大。尤其在上海，妄图自驾出行的代价就是很可能在南北高架上怀疑人生。

商圈：第二核心诉求。一定要有菜市场、商场等，如果在交通很便利的地方可以适当放宽。不过网络购物总不可能完全替代日常生活买东西吧。

房龄：其实我觉得看房龄最幼稚的看法是看外立面。小区外立面说难听点是最表象的，在我看来，房龄最需要关注的是电梯房还是楼梯房。这个其实是生活便利性影响最大的。没有电梯，房子竞争力真的差很多。

户型：简单来说，户型一看得房率实用面积，二看功能分区是否合理，三看朝阳宽度高度问题。至于风水，参考我的文章：毕业生上海买房记（接地气视角）——第五篇：房屋风水篇（内含户型分析）

所以刚需上车，性价比就是做到：交通、商圈、房龄、户型四大基本需求最大化即可。

当然上述最大的bug就是学区，只要有顶尖学区，要啥自行车啊。。。

二、规划和预期

规划和预期是买一手房的时候，最容易迷惑人的一个东西之一。很多同志在买房的时候，就莫名其妙的冲进去买了地铁房，住了五年才通车。

首先第一点，规划利好和涨价是缓慢释放的。我打个比方，比如说从规划到落地有五年的时间，那么规划利好一出来，如果是很强的利好，比如地铁或者大型开发区的话，大概当年会涨个20%，然后在后续的几年内逐步释放这个涨幅。在规划正式落地之后，你会发现，涨幅其实也就那么多。举个例子，15号线武威东路站附近的恒盛鼎城华公馆。2015年基本正式出了15号线的规划，其实到16年的时候，那边的挂牌价格就和如今相差无几了。当然也是正好赶上限价，这几年之内价格也基本就没咋动弹，直到去年年底，15号线基本可以试运行了。价格就又上去了。所以说一定要记住，在规划利好出台之后一年之内，就会先把利好带来的涨幅预支掉，后续的很长时间就会慢慢磨，直到快要落地和正式落地之后，才会正式跟进另一部分涨幅。我常说，规划不落地就是鬼话，就是这个道理。大家都不是傻子，有规划利好，价格肯定会先预支的。

第二点，刚需买确定，投资买预期。你要是刚需，一定要注意购买已经落地的预期，比如商场，就一定要封顶，比如轨交，就一定要挖的差不多，比如学区，就一定要明确的划出来。千万不要听人家忽悠。我个人最看不惯的一种就是开发商在卖房子的时候宣传旁边盖学校，这玩意最坑，学区没出来呢就误导人是个啥意思？真的很可笑。比如说罗店三兄弟就很喜欢宣传上外宝山。还有更可笑的就是中兴路地王，我之前看到的广告说某科要重塑中兴路附近的城市界面，引进静教院。我真是呵呵了，合着还得买进去套十年呗。因此刚需绝对不要考虑这些不确定落地的利好。当销售给你讲的时候，多问她两句：确定落地吗？

但是投资的逻辑就不一样，投资就一定要胆子大，瞅准了机会就要上。我为什么认为临港是千载难逢的机会。同志们，最顶尖城市的国家级规划，这样的规划能有多少？不要跟我说什么临港太远啦，一片荒地。什么叫投资，投资就是价格低的时候买进。你都觉得他好的时候，价格就已经高攀不起了。想想南京的江北新区，想想杭州的钱江世纪城。投资的为啥不考虑临港？我认为，高层确定性规划+高能级城市=白马投资。

三、远大新和老破小

其实很多人都会纠结远大新和老破小的问题。我的观点不一定对，仅供参考：

如果能够考虑中环内，在房龄上可以适当放宽一些。如果考虑的是中环外，对房龄的要求要高一些，要保证你五年到十年后出手的时候，这个房子的房龄小于二十年。

房龄20年是一个坎。因为一般的商品房，房龄超过20年的话，在贷款这方面限制就会比较明显了。所以我一般认为20年以内的房子，交易都还是有空间的，20年以上的房子，交易起来限制就会很多很多。

中环、内环的老破小是可以考虑的。因为这些地方交通方便，地段也好，生活配套比较完善。你后续出手的话，也有比较明显的竞争力。很多人咨询我买90年代的房子的时候，我都会问一句，有没有学区。因为学区房的保值能力极强，房龄这个坎的影响会小很多。80年代鞍山新村的房子，就因为打一小学，那保值能力真的强过不少00年代的房子。

但是中环外尤其郊区就不一样了。这些板块的配套不稳定，交通便利性差。面对房龄的折扣，保值能力就会比较差。所以说在郊区或者中环外，买的房子最好是在15年以内，20年的就要谨慎谨慎再谨慎了。

还有一个简单逻辑就是，中环内上海可出让用地很少，形成竞品的新增房不多。上海的主力成交都在中环甚至外环，这些地方的新房推出，对于二手房也是挤压。房龄没优势，保值能力差的二手房，脱手会很困难。。。。。

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唯心主义 · 2022-1-7 15:11:35

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